房貸利率那么低 为甚么还要提早还贷? 中财网 2016-06-21 10:37
[摘要] 比来很多人會留言詢問：若是要提早還完房貸的話，到底什麽時間點是最合適的呢？或說什麽時間點最好最劃算？
比来很多人會留言詢問：若是要提早還完房貸的話，到底什麽時間點是最合適的呢？或說什麽時間點最好最劃算？
网上的很多文┞仿，说甚么“第8年”最合适、“选择公积金贷款买房的环境分歧适提早还房贷”、“等額本息还款已还到中期的分歧适提早还房贷”、“等額本金已还了1/3的分歧适提早还房贷”…… 这些论调很有市场，捉住了人们“占便宜”的心里，由于大年夜家还房贷的时辰总是不免会想到“甚么时辰提早还完房贷最划算”。
但上面这些论调多少有混合视听的嫌疑，很轻易误导苍生堕入没有需要的纠结中，在中介、银行经理的忽悠之下，直接把99%的人弄得蒙头转向。 专家的不雅点是，你买屋子，不管是用公积金贷款还是用贸易贷款，还款的编制是选择等額本金还是选择等額本息，底子不存在甚么房贷“提早还款最好时候点”，这美满是一个伪命题。
要很好很直觀地理解這個觀點，那我們需要先弄大白銀行的貸款利钱是怎麽算的，下面就詳細展開整個論證過程，耐烦看細細體會，這篇文┞仿會讓你糾結了好久的問題在今天開始一览无余，沒買房的以後也會清清楚楚。
起首，住房貸款我們是以月爲單位來還貸的，而銀行的利钱也是精准以月爲單位計算的。簡單來說，你這個月需要還銀行多少利钱，就是你今朝欠銀行的貸款總額乘以每個月的利率。
下面用具體的例子來解釋清楚這個問題，我們假設以公積金購房貸款100萬，還款编制是等額本金，房貸分30年還，現在公積金貸款的年利率是3.25%，我們看看每個月的利钱是怎麽變化的。
先來看看每個月要還的本金，若是還款编制選擇等額本金，就是將本金100萬均匀分到360個月（30*12），這樣算下來每個月固定還本金2777.78元，這是一個固定的數字，所以我們也不消管，我們只需要看看每個月要還的利钱便可以了。
第一步：我們看看月利率是多少
月利率就是年利率除以12，以公積金年利率3.25%爲例：
月利率就是3.25%/12=0.270833%。 看得出来，只要这个公积金贷款的年利率不变，保持在3.25%，那这个月利率也是不变的一个参数。
第二步：第一個月要還利钱多少
假定贷100万，我们上面已算出了月利率了，那第一个月你需要还银行的利钱就是100万*0.270833%=2708.33元。 固然我们这个例子说的是等額本金还款，但不管等額本金还是等額本息，在月利率固定的环境下，你第一个月都是欠银行100万，所以第一个月还的利钱都是2708.33元！ 需要指出的是，只是由于等額本金刚开端每个月还的本金多一些，所以第二个月开端，利钱会比等額本息的少。
第三步：第二個月要還利钱多少
那第二個月的利钱呢？其實也是一樣計算的，由于第一個月還了2777.78元本金，這個時候總共還欠銀行100萬-2777.78=997222.22元。
所以第二個月的利钱是：
997222.22*0.270833%=2700.81元。 第四步：以此类推每个月要还利钱多少 我们以第三步那种计较思路，以此类推，每个月要还多少利钱都是很是轻易算出来的。
若是本身不想算懒得算，直接用房貸計算器便可以算出每个月要还的利钱是多少钱。 不想去列举360个月每个月要还多少钱，直接算最后一个月。
由于是選擇了等額本金，所以最後一個月欠銀行的貸款總額爲2777.78元，所以利钱爲：
2777.78*0.270833%=7.52元。
雖然不羅列所有月份要交的本息具體金額，但爲了伴侣們便利閱讀，取前10個月要還的利钱和最後10個月要還的利钱讓大年夜家看看。以下圖：
標簽： 等額本金 等額本息
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